Đặt cọc trong giao dịch nhà đất hiện nay: Các vấn đề pháp lý cần lưu ý

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ngày càng sôi động, kéo theo đó là nhiều rủi ro pháp lý mà người mua dễ gặp phải, đặc biệt là giai đoạn đặt cọc. Việc đặt cọc vốn tưởng chừng đơn giản nhưng nếu không kiểm tra đầy đủ thông tin pháp lý, người mua có thể đối mặt với các hệ quả như mất tiền cọc, tranh chấp kéo dài, thậm chí không sang tên được dù đã trả tiền.

Dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Công chứng 2014 và các văn bản hướng dẫn có liên quan, Luật Tô Vàng tổng hợp 06 bước quan trọng nhất mà người mua nhà đất cần thực hiện trước khi ký thỏa thuận đặt cọc hoặc giao tiền cho bên bán. Đây là những bước mà bất kỳ giao dịch bất động sản an toàn – hợp pháp – minh bạch nào cũng không thể bỏ qua.

1. Kiểm tra giấy tờ pháp lý và xác định đúng chủ sở hữu nhà đất

Trước khi đặt cọc, giao dịch, người mua phải yêu cầu người bán xuất trình bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ, sổ hồng) để kiểm tra.

Người mua cần kiểm tra, đối chiếu kỹ các thông tin sau:

- So sánh Căn cước công dân của người bán với thông tin trên Giấy chứng nhận.

- Yêu cầu được cấp bản sao/bản chụp Giấy chứng nhận và hồ sơ liên quan để xác minh tại cơ quan địa phương nơi có đất, lưu trữ lại để tham khảo trong suốt quá trình giao dịch.

- Nếu người đứng tên trên Giấy chứng nhận không trực tiếp giao dịch, cần kiểm tra văn bản ủy quyền hợp lệ hoặc sự đồng ý của người đứng tên trên sổ. Lưu ý đọc kỹ nội dung, thời hạn ủy quyền.

2. Kiểm tra tình trạng pháp lý trên sổ

Xem trang chỉnh lý biến động của Giấy chứng nhận để xác định tài sản có đang thế chấp ngân hàng không. Vì nhiều chủ đất mang sổ đi thế chấp ngân hàng rồi nhưng cố ý tình nhận cọc bán đất. Khi phát hiện thì người mua rất khó thu hồi tiền cọc. 

3. Xác minh thông tin tại cơ quan nhà nước

Đây là bước có giá trị pháp lý cao vì xác nhận đến từ cơ quan có thẩm quyền.

Người mua có thể liên hệ:

- UBND xã/ phường nơi có đất

- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

Để kiểm tra:

- Đất có nằm trong tình trạng quy hoạch, dự án treo, khu vực bị thu hồi hay không

- Mục đích sử dụng đất

- Đối chiếu số tờ, số thửa, diện tích đất

- Đất có bị đưa vào diện hạn chế chuyển nhượng hay không

- Đất có đang tranh chấp với ai không

4. Khảo sát hiện trạng thực tế của nhà đất

Người mua cần trực tiếp đến xem xét hiện trạng nhà đất để đối chiếu với thông tin trên giấy tờ pháp lý. Việc khảo sát thực địa giúp xác định diện tích đất ngoài thực tế có trùng khớp với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không; ranh giới đất có rõ ràng, có mốc giới cụ thể hay có dấu hiệu bị lấn chiếm từ các thửa đất liền kề.

Đồng thời, người mua cũng cần tìm hiểu xem khu vực đất có đang phát sinh tranh chấp với hàng xóm hay đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại chính quyền địa phương hay không. Bên cạnh đó, cần kiểm tra xem thửa đất có nằm trong hẻm cụt, ngõ nhỏ hay lối đi duy nhất hay không.

Trong nhiều trường hợp, lối đi chung giữa các hộ dân chưa được xác lập quyền sử dụng rõ ràng, rất dễ phát sinh tranh chấp về quyền đi lại, quyền mở cổng hoặc sử dụng hẻm. Đây là những rủi ro phổ biến khiến người mua gặp khó khăn khi vào ở hoặc khi xin giấy phép xây dựng.

Thực tế có thể khác so với hồ sơ pháp lý, dễ dẫn đến khó khăn khi sang tên.

5. Nên công chứng hợp đồng đặt cọc 

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng. Tuy nhiên, để hạn chế tối đa rủi ro, người mua nên thực hiện công chứng tại Văn phòng Công chứng hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công.

Lợi ích:

- Xác minh được danh tính, chữ ký của các bên.

- Tăng tính pháp lý và giá trị chứng minh.

- Hạn chế tranh chấp, giảm nguy cơ giả mạo.

Lưu ý: Dù hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng, nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải công chứng.

6. Ký hợp đồng chuyển nhượng

Sau khi đã kiểm tra đầy đủ và chắc chắn rằng nhà đất đủ điều kiện giao dịch, người mua tiến hành:

- Ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công

- Công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ; giải thích rõ quyền, nghĩa vụ của các bên; Xác nhận giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng

Tóm lại, trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phức tạp, việc kiểm tra kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý trước khi đặt cọc đã trở thành yêu cầu bắt buộc để bảo vệ quyền lợi của người mua.

Theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, một thửa đất chỉ được phép chuyển nhượng khi đã có Giấy chứng nhận hợp pháp, không thuộc diện thu hồi, không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án và không rơi vào khu vực hạn chế chuyển nhượng do quy hoạch hoặc do các quy định chuyên ngành khác.

Song song đó, Bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc là biện pháp bảo đảm, theo đó bên nhận cọc hoặc bên đặt cọc đều phải chịu trách nhiệm nếu đơn phương không thực hiện giao dịch. Điều này có nghĩa là đặt cọc không phải hành động “giữ chỗ” đơn giản mà là một giao dịch dân sự đầy đủ hiệu lực pháp lý, có thể gây thiệt hại tài chính lớn nếu thực hiện sai quy định. Bên cạnh đó, Luật Công chứng 2014 quy định rằng mọi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải được công chứng và công chứng viên chỉ ký khi hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện pháp lý. Nếu tài sản đang thế chấp, có tranh chấp hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, hợp đồng sẽ bị từ chối công chứng, đồng nghĩa người mua dù đã đặt cọc cũng không thể hoàn tất giao dịch. Điều đáng lưu ý là pháp luật hiện hành trao cho người dân quyền yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng quy hoạch, giao dịch bảo đảm và các yếu tố pháp lý khác tại UBND xã/phường hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai. Vì vậy, trước khi đặt cọc, người mua không chỉ cần kiểm tra giấy tờ từ phía người bán mà còn phải chủ động xác minh thông tin tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Từ những cơ sở pháp lý này có thể thấy rằng, an toàn trong giao dịch bất động sản bắt đầu từ việc nắm chắc mọi thông tin pháp lý trước thời điểm đặt cọc. Đây cũng là lý do vì sao Luật Tô Vàng khuyến nghị người mua nên thực hiện đầy đủ các bước kiểm tra và đánh giá rủi ro, bởi chỉ khi kiểm tra kỹ lưỡng thì giao dịch mới thực sự an toàn và hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh về sau.

LUẬT TÔ VÀNG – ĐỒNG HÀNH PHÁP LÝ UY TÍN CHO MỌI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Với hơn 10 năm kinh nghiệm tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đất đai, Luật Tô Vàng luôn sẵn sàng hỗ trợ người dân thực hiện giao dịch bất động sản an toàn, đúng luật, hạn chế tối đa rủi ro.

Chúng tôi cung cấp:

- Tư vấn kiểm tra pháp lý nhà đất

- Soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng

- Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước

- Giải quyết tranh chấp đất đai, thừa kế, hợp đồng

Liên hệ hỗ trợ tư vấn:

- Website: luattovang.vn

- Hotline/ Zalo: 0939 13 13 16

Luật Tô Vàng – Chuyên nghiệp – Uy tín – Thành công