Đất mua giấy tay có được cấp sổ đỏ không?

Gia đình tôi có mua miếng đất bằng giấy tay năm 2003 và năm 2007 đã xây dựng nhà. Tôi nghe nói nếu mua đất mà không lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng thì việc làm sổ đỏ sẽ gặp nhiều khó khăn có thể là không được. Xin hỏi, không biết đúng sai như thế nào?

Mua bán đất bằng giấy viết tay là gì?

Mua bán đất bằng giấy viết tay là một hình thức giao dịch đất đai mà thay vì sử dụng các văn bản chính thức như hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực thì các bên tham gia giao dịch sẽ sử dụng giấy viết tay để ghi lại các điều khoản và điều kiện của giao dịch.

Tuy việc mua bán đất bằng giấy viết tay có thể diễn ra trong thực tế, tuy nhiên, nó không phải là một phương thức pháp lý chính thức để chuyển nhượng quyền sở hữu đất. Có thể hiểu, mua bán nhà bằng viết giấy tay chỉ được thiết lập trên cơ sở thỏa thuận của hai bên mà không có sự công nhận từ phía nhà nước. Việc sử dụng giấy viết tay thay thế cho các tài liệu chính thức như hợp đồng mua bán hoặc sổ đỏ có thể gây ra một số vấn đề pháp lý và rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.

Mua đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ?

Trường hợp 1: Mua bán đất bằng giấy viết tay được lập trước ngày 01/07/2014:

Theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

Như vậy, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay mà không có hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật, thì vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, nếu thuộc 02 trường hợp sau:

• Giấy chuyển nhượng viết tay lập trước ngày 01/01/2008;
• Giấy chuyển nhượng lập từ ngày 01/01/ 2008 đến trước ngày 01/ 7 /2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Trường hợp 2: Mua bán đất bằng giấy viết tay được lập từ ngày 01/07/2014:

Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tức có thể hiểu, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng hoặc chứng thực thì bị vô hiệu. 

Do vậy, trường hợp chuyển nhượng bằng giấy viết tay từ ngày 01/7/2014 mà không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật thì không được công nhận hiệu lực pháp luật, không đủ điều kiện xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

“ 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Như vậy mua đất bằng giấy viết tay vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nếu:

• Người sử dụng đất bằng giấy mua đất viết tay (không được công chứng, chứng thực) được lập trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/ 2008 đến trước ngày 01/ 7 /2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Được Toà án có thẩm quyền công nhận hiệu lực giấy mua đất viết tay.

Hãy liên hệ với Luật Tô Vàng ngay bây giờ để trò chuyện với luật sư của chúng tôi nếu các thông tin trên chưa giải đáp được vấn đề của quý khách đang gặp phải. Chúng tôi sẽ lắng nghe những vấn đề pháp lý mà quý khách hàng đang đối mặt và cung cấp những lời khuyên đáng tin cậy và chính xác. Luật Tô Vàng - Luật sư Cần Thơ - Dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp.