Bên trong những thương vụ “kết hôn quốc tế”: Mặt trái của môi giới và hôn nhân giả
Lừa đảo môi giới hôn nhân và kết hôn giả với người...
0939.13.13.16 luattovang@gmail.com
0939.13.13.16 luattovang@gmail.com
Ly hôn không chỉ chấm dứt quan hệ hôn nhân mà còn kéo theo việc giải quyết nhiều vấn đề về tài sản, đặc biệt là nhà ở, quyền sử dụng đất và các bất động sản khác thuộc tài sản chung của vợ chồng.
Một vấn đề thường khiến các bên quan tâm là: khi vợ chồng ly hôn và một bên nhận phần bất động sản theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của Tòa án thì có phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hay không?
Từ ngày 01/7/2026, quy định về thuế TNCN có nhiều thay đổi đáng chú ý. Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, trường hợp bất động sản được phân chia cho vợ hoặc chồng khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của Tòa án thuộc diện được miễn thuế TNCN. Quy định này được cơ quan thuế giới thiệu như một trường hợp miễn thuế riêng đối với bất động sản được phân chia khi ly hôn.
Tuy nhiên, cần phân biệt rất rõ giữa thu nhập từ việc phân chia tài sản khi ly hôn với thu nhập phát sinh từ bất động sản sau khi đã được phân chia, chẳng hạn tiền cho thuê nhà, tiền chuyển nhượng bất động sản hoặc các khoản thu nhập khác. Không phải mọi khoản thu nhập liên quan đến bất động sản đều đương nhiên được miễn thuế. Mời các bạn cùng Luật Tô Vàng tìm hiểu thêm.
Nghị định 253/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 30/6/2026 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, trường hợp bất động sản, bao gồm nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản, được phân chia khi vợ/chồng ly hôn theo thỏa thuận hoặc do Tòa án phán quyết thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế TNCN.
Đây là điểm đặc biệt quan trọng bởi pháp luật không chỉ miễn thuế đối với việc chuyển nhượng bất động sản giữa vợ và chồng trong thời kỳ hôn nhân, mà còn ghi nhận riêng trường hợp phân chia bất động sản khi ly hôn.
Về nguyên tắc, có hai trường hợp:
- Thứ nhất, phân chia tài sản theo thỏa thuận của vợ chồng.
Ví dụ, vợ chồng có một căn nhà là tài sản chung. Khi ly hôn, hai bên thống nhất căn nhà được giao cho người vợ sở hữu và người chồng nhận phần tài sản khác hoặc nhận khoản tiền tương ứng.
Nếu việc phân chia được thể hiện hợp pháp trong hồ sơ giải quyết ly hôn thì thu nhập từ việc phân chia bất động sản thuộc trường hợp miễn thuế theo quy định mới.
- Thứ hai, phân chia tài sản theo phán quyết của Tòa án.
Nếu hai bên không thống nhất được phương án phân chia tài sản và Tòa án quyết định giao bất động sản cho một bên thì việc phân chia đó cũng thuộc trường hợp được miễn thuế.
Như vậy, điểm mấu chốt không nằm ở việc bên nào nhận bất động sản mà nằm ở nguồn gốc của việc chuyển dịch tài sản là việc phân chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn.
Quy định miễn thuế của Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng đến thu nhập từ việc phân chia tài sản khi ly hôn. Vì vậy, không nên hiểu rằng một khi bất động sản đã được phân chia khi ly hôn thì tất cả các khoản thu nhập phát sinh từ bất động sản đó trong tương lai đều được miễn thuế.
Ví dụ: Ông A và bà B ly hôn. Hai người có một căn nhà trị giá 4 tỷ đồng là tài sản chung.
Theo thỏa thuận ly hôn, căn nhà được giao cho bà B và ông A nhận tài sản khác để cân bằng giá trị phần tài sản được hưởng.
Nếu khoản thu nhập được xác định là thu nhập từ việc phân chia bất động sản khi ly hôn, khoản thu nhập này thuộc trường hợp miễn thuế TNCN theo khoản 2 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
Giả sử sau khi nhận căn nhà, bà B đem căn nhà cho thuê với giá 20 triệu đồng/tháng. Khoản tiền 20 triệu đồng/tháng này không phải là thu nhập từ việc phân chia tài sản khi ly hôn. Đây là khoản thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê/kinh doanh tài sản và phải được xem xét nghĩa vụ thuế theo quy định tương ứng.
Do đó, việc căn nhà ban đầu được nhận trong quá trình ly hôn và được miễn thuế TNCN không đồng nghĩa với việc tiền cho thuê nhà về sau cũng được miễn thuế.
Giả sử bà B nhận căn nhà từ việc phân chia tài sản khi ly hôn vào tháng 8/2026. Đến tháng 12/2026, bà B bán căn nhà cho một người khác. Cần phân biệt hai giao dịch:
- Việc phân chia căn nhà giữa vợ và chồng khi ly hôn: thuộc trường hợp miễn thuế theo khoản 2 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
- Việc bà B bán căn nhà cho người thứ ba sau đó: là một giao dịch chuyển nhượng bất động sản độc lập và phải xem xét nghĩa vụ thuế riêng.
Theo quy định mới, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng × thuế suất 2%, với các quy tắc xác định giá chuyển nhượng theo pháp luật thuế.
Theo quy định hiện hành, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%
Giá chuyển nhượng về nguyên tắc là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá được xác định theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo pháp luật đất đai thì việc xác định giá chuyển nhượng có thể phải căn cứ vào mức giá theo quy định.
Ví dụ: Sau khi nhận nhà từ việc phân chia tài sản khi ly hôn, bà B bán căn nhà với giá 4 tỷ đồng.
Nếu giao dịch thuộc trường hợp chịu thuế và giá tính thuế được xác định là 4 tỷ đồng thì số thuế TNCN theo mức 2% là: 4 tỷ đồng × 2% = 80 triệu đồng.
Tuy nhiên, đây chỉ là cách tính trong trường hợp giao dịch không thuộc diện miễn thuế khác và giá tính thuế được xác định là 4 tỷ đồng.
Ngoài trường hợp phân chia bất động sản khi ly hôn, Nghị định 253/2026/NĐ-CP còn quy định miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa một số chủ thể có quan hệ gia đình, như:
- Vợ với chồng;
- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
- Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
- Ông nội, bà nội với cháu nội;
- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh, chị, em ruột với nhau.
Nghị định 253/2026/NĐ-CP còn mở rộng một số trường hợp liên quan đến quan hệ cha mẹ chồng/vợ với con dâu/con rể, kể cả trường hợp chồng hoặc vợ đã chết.
Ngoài ra, pháp luật còn quy định trường hợp miễn thuế đối với việc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân tại Việt Nam nếu đáp ứng đủ điều kiện luật định.
Do đó, khi một người đã nhận bất động sản sau ly hôn và tiếp tục thực hiện giao dịch với người khác, cần kiểm tra căn cứ miễn thuế cụ thể của giao dịch mới, thay vì chỉ dựa vào nguồn gốc “tài sản được chia khi ly hôn”.
Một điểm cần chỉnh lại trong nội dung ban đầu là căn cứ văn bản.
Thông tư 89/2026/TT-BTC là văn bản quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định 252/2026/NĐ-CP. Trong khi đó, Thông tư 87/2026/TT-BTC mới là văn bản quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế TNCN và Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Cả hai đều có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 nhưng có phạm vi điều chỉnh khác nhau.
Đối với hồ sơ, người nộp thuế cần kê khai đúng mẫu và cung cấp tài liệu chứng minh thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định.
Đặc biệt, với trường hợp liên quan đến quan hệ vợ chồng và ly hôn, các giấy tờ có thể được sử dụng để chứng minh quan hệ hoặc căn cứ phân chia tài sản gồm những tài liệu như:
- Giấy chứng nhận kết hôn;
- Xác nhận thông tin về cư trú trong trường hợp phù hợp;
- Quyết định hoặc bản án của Tòa án về việc ly hôn;
- Tài liệu thể hiện việc phân chia bất động sản theo thỏa thuận;
Các giấy tờ khác có liên quan theo yêu cầu của cơ quan thuế/cơ quan giải quyết thủ tục.
Theo hướng dẫn về chính sách thuế mới, trường hợp bất động sản được phân chia khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc phán quyết của Tòa án thuộc diện miễn thuế.
Để hạn chế phát sinh nghĩa vụ thuế hoặc phải bổ sung hồ sơ nhiều lần, các bên nên thực hiện theo trình tự:
Kiểm tra bất động sản có thực sự là tài sản được phân chia trong quá trình giải quyết ly hôn hay không.
Xác định việc phân chia dựa trên:
- Thỏa thuận của vợ chồng; hoặc
- Bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án.
Chuẩn bị bản án, quyết định ly hôn, văn bản thỏa thuận và các giấy tờ về bất động sản, quan hệ vợ chồng theo yêu cầu của thủ tục.
Người có nghĩa vụ kê khai thực hiện kê khai theo hồ sơ thuế hiện hành và xác định rõ căn cứ miễn thuế.
Sau khi hoàn thiện nghĩa vụ về thuế và các khoản tài chính liên quan theo quy định, thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên tại cơ quan có thẩm quyền.
Điểm cần lưu ý là miễn thuế TNCN không có nghĩa là mọi khoản phí, lệ phí và nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến việc đăng ký biến động đều đương nhiên được miễn. Mỗi khoản phải được xem xét theo quy định pháp luật tương ứng.
Hai khái niệm này có bản chất pháp lý khác nhau. Phân chia tài sản chung khi ly hôn là việc xác lập phần tài sản của mỗi bên sau khi quan hệ hôn nhân chấm dứt. Trong khi đó, chuyển nhượng bất động sản cho người thứ ba là một giao dịch dân sự khác. Việc được miễn thuế ở giao dịch thứ nhất không tự động kéo theo miễn thuế ở giao dịch thứ hai.
Đây là vấn đề thực tế cần đặc biệt lưu ý. Nếu hồ sơ sang tên không thể hiện rõ căn cứ để xác định bất động sản được nhận là kết quả phân chia tài sản khi ly hôn, người thực hiện thủ tục có thể phải bổ sung tài liệu chứng minh.
Ví dụ: Căn nhà được chia khi ly hôn → thu nhập từ việc phân chia: có thể được miễn thuế.
Nhưng: Căn nhà được cho thuê → tiền thuê: xem xét nghĩa vụ thuế riêng.
Hoặc: Căn nhà được bán cho người thứ ba → thu nhập từ chuyển nhượng: xem xét thuế chuyển nhượng riêng.
Cách phân loại đúng bản chất của từng khoản thu nhập có ý nghĩa quyết định trong việc xác định nghĩa vụ thuế.
Đối với các vụ việc có bất động sản giá trị lớn, việc “ly hôn trước rồi mới tính đến thủ tục sang tên” có thể dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh nếu phương án phân chia tài sản không được thể hiện rõ ngay từ đầu.
Do đó, trước khi ký thỏa thuận hoặc lựa chọn phương án phân chia tài sản, các bên nên đánh giá đồng thời:
- Nguồn gốc pháp lý của bất động sản;
- Tài sản chung hay tài sản riêng;
- Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Nghĩa vụ tài chính liên quan;
- Căn cứ miễn thuế TNCN;
- Hồ sơ cần thiết để chứng minh trường hợp miễn thuế;
- Phương án sang tên sau ly hôn;
- Khả năng chuyển nhượng bất động sản trong tương lai;
- Nghĩa vụ thuế phát sinh nếu cho thuê hoặc chuyển nhượng lại.
Đặc biệt, nếu bất động sản đang có tranh chấp, đang thế chấp, đang cho thuê hoặc có nhiều người cùng có quyền sở hữu, việc xây dựng phương án phân chia càng cần được xem xét tổng thể thay vì chỉ căn cứ vào giá trị tài sản.
Không, nếu đây thực sự là việc phân chia bất động sản của vợ chồng khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của Tòa án và đáp ứng điều kiện của khoản 2 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Thu nhập từ việc phân chia thuộc diện miễn thuế TNCN.
Không đương nhiên. Việc phân chia nhà khi ly hôn và việc bán nhà cho người thứ ba là hai giao dịch khác nhau. Giao dịch bán lại phải được xem xét căn cứ miễn thuế riêng; nếu không thuộc trường hợp miễn thuế thì thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định theo mức 2% theo quy định hiện hành.
Không thể mặc nhiên áp dụng quy định miễn thuế đối với việc phân chia tài sản khi ly hôn cho tiền thuê. Tiền thuê là khoản thu nhập phát sinh từ việc khai thác tài sản sau khi phân chia và phải được xác định nghĩa vụ thuế theo quy định áp dụng đối với khoản thu nhập đó.
Nên có tài liệu thể hiện rõ bất động sản được phân chia cho bên nhận theo thỏa thuận hoặc phán quyết của Tòa án. Việc chuẩn bị đầy đủ tài liệu chứng minh nguồn gốc và căn cứ phân chia giúp hạn chế nguy cơ phải bổ sung hồ sơ khi thực hiện thủ tục thuế và sang tên.
Từ ngày 01/7/2026, pháp luật thuế TNCN đã quy định rõ một chính sách quan trọng đối với người đang giải quyết tài sản khi ly hôn: thu nhập từ việc phân chia bất động sản khi vợ chồng ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của Tòa án thuộc diện được miễn thuế TNCN theo khoản 2 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Tuy nhiên, cần hiểu đúng phạm vi của chính sách này.
Miễn thuế đối với việc phân chia bất động sản khi ly hôn không đồng nghĩa với việc mọi khoản thu nhập phát sinh từ bất động sản đó trong tương lai đều được miễn thuế.
Nếu sau khi nhận tài sản, cá nhân cho thuê, chuyển nhượng hoặc khai thác bất động sản theo một hình thức khác thì từng khoản thu nhập phải được xác định bản chất và kiểm tra nghĩa vụ thuế độc lập.
Đặc biệt, khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất sau ly hôn, việc chuẩn bị đúng bản án/quyết định của Tòa án, thỏa thuận phân chia tài sản và hồ sơ chứng minh căn cứ miễn thuế có ý nghĩa rất quan trọng.
CÔNG TY LUẬT TÔ VÀNG cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý liên quan đến ly hôn, phân chia tài sản chung vợ chồng, nhà đất và nghĩa vụ thuế phát sinh trong quá trình phân chia, sang tên và chuyển nhượng bất động sản.
Nếu Bạn đang chuẩn bị ly hôn có tài sản là nhà đất, muốn nhận toàn bộ bất động sản hoặc cần xác định trước nghĩa vụ thuế khi sang tên, hãy liên hệ CÔNG TY LUẬT TÔ VÀNG để được luật sư rà soát hồ sơ, đánh giá phương án phân chia và xác định nghĩa vụ tài chính phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Lưu ý pháp lý: Nội dung trên nhằm cung cấp thông tin pháp luật và định hướng tham khảo. Nghĩa vụ thuế thực tế phụ thuộc vào hồ sơ, nguồn gốc bất động sản, nội dung bản án/thỏa thuận và bản chất của từng giao dịch.
CÔNG TY LUẬT TÔ VÀNG - HỖ TRỢ PHÁP LÝ TOÀN DIỆN
Chuyên tư vấn – tranh tụng – giải quyết tranh chấp đất đai
- Hotline: 0939.13.13.16
- Fanpage: Công ty Luật Tô Vàng – Luật sư tư vấn Cần Thơ
- Website: Luật Tô Vàng | Luật sư Cần Thơ và các tỉnh thành
Xem thêm: Lừa đảo kết hôn nước ngoài – Cảnh báo từ Luật Tô Vàng
Xem thêm: Bạo lực gia đình: Cách bảo vệ bản thân | Luật Tô Vàng
Lừa đảo môi giới hôn nhân và kết hôn giả với người...
Mua đất bằng tiền riêng ảnh hưởng trực tiếp đến qu...
Chào Luật sư, Con gái tôi lấy chồng được mấy năm v...
Đã kết hôn đứng tên một mình trên giấy chứng nhận...
